Ley de vivienda en España: No soluciona los problemas
El mercado del alquiler está roto en España
Después de dos años de Ley de la Vivienda, el mercado del alquiler está completamente roto en España.
La huida de los propietarios de vivienda
La sensación de indefensión de los propietarios de vivienda ha provocado que los mismos se retiren en masa de este mercado. Desde el año 2019 casi un tercio de la oferta de vivienda en alquiler ha desaparecido del mercado.
El constante ataque del gobierno de España a los propietarios muy probablemente ha contribuido a esta huida de estos.
La dispar huida de propietarios por CCAA
La caída ha sido dispar entre Comunidades Autónomas. En Madrid la oferta de vivienda ha caído un 20% desde 2019 (menor que la media nacional del 30%) mientras que en Cataluña ha caído un 50%. Esto pone de relieve muy probablemente que algunas CCAA han sido mucho más virulentas en su ataque a los propietarios de vivienda que otras.
Los precios del alquiler se disparan
Ante la escasez de oferta de vivienda en alquiler, y como es natural, los precios del alquiler se han disparado.
Además, es muy posible que parte del crecimiento de precios del alquiler esté siendo “escondido” por un efecto composición estadístico. En Cataluña, por ejemplo, parte de la oferta de alquiler tradicional se ha movido a alquiler por temporada, un movimiento desesperado que realizan muchos propietarios debido a la persecución a la que están siendo sometidos.
La demanda de vivienda en alquiler no encuentra acomodo
La escasez de vivienda es tan marcada que, una vez listada una vivienda en el mercado del alquiler recibe más de 100 solicitudes de contacto por parte de potenciales arrendadores (en comparación con las 16 solicitudes del año 2019).
Estos datos nos indican que la demanda de vivienda en alquiler está completamente desbordada e insatisfecha. Pero, al igual que antes, este indicador cambia mucho en diferentes Comunidades Autónomas. En Cataluña hay 300 solicitudes de contacto de potenciales inquilinos por cada nueva vivienda listada en alquiler.
¿Es la vivienda turística el problema?
La enorme problemática en el mercado del alquiler está empujando al poder político a buscar un culpable, culpable que está encontrando en la vivienda turística. Ante la escasa efectividad de la Ley de Vivienda, el gobierno de España está cargando las tintas (en forma de iniciativas legislativas) en contra de la vivienda turística.
El problema es que la vivienda turística no explica el enorme problema existente en el mercado del alquiler en España. En Barcelona, las restricciones al mercado de vivienda turística de los últimos años han tenido una efectividad nula para luchar contra la escalada de precios.
En Canarias, la Comunidad Autónoma con mayor cantidad de vivienda turística, la relación entre crecimiento de vivienda vacacional y crecimiento de precios de la vivienda a nivel municipio es prácticamente nula.
Conclusión
El mercado de la vivienda está roto en España. Y en algunas Comunidades Autónomas la situación es mucho peor. La continua persecución a los propietarios de vivienda ha provocado que los mismos huyan de este mercado, generando un agujero de oferta monumental que ha provocado una escalada de precios mayúscula. El gobierno, en un intento de evadir el fracaso absoluto que ha significado la Ley de Vivienda ha iniciado una guerra contra la vivienda turística, una guerra injustificada ya que esta modalidad de alquiler no es la causante de los graves problemas existentes en el mercado del alquiler.
autor
Daniel Fernández Méndez
Profesor de la Universidad de las Hespérides. Doctor en Economía por la Universidad Rey Juan Carlos, discípulo del profesor Jesús Huerta de Soto.
https://hesperides.edu.es/mercado-alquiler-roto-espana/?utm_source=redes_sociales&utm_medium=organico&utm_campaign=centro_ruth_richardson
España tiene un problema de vivienda causado por multitud de factores. Uno de ellos nada menor es la presión que ejerce la inversión extranjera no residente el sector residencial
La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles, superando al desempleo o la economía.
¿Por qué? ¿Qué ha pasado desde 2007?
La siguiente ponencia analiza 18 años de mercado inmobiliario con datos del Índice Único Notarial (IUIN).
Precio de la vivienda:
Entre 2007 y 2024, el precio/m² bajó un 4% nominalmente y un 31% en términos reales.
Dos ciclos claros:
Recesión 2007–2013 (-37%)
Recuperación 2014–2024 (+52%)
A pesar de la caída del precio/m², el valor medio de las viviendas ha subido un 5% desde 2007 debido al aumento del tamaño: de 87 m² a 94 m².
¿Hay a día de hoy burbuja? No según los datos. A diferencia de 1997-2006, los precios hoy siguen el ciclo económico y no se han desacoplado del PIB. Pero hay señales de sobrecalentamiento.
Años 2000: ~600.000/año
Actualidad: ~90.000/año La creación de hogares supera la construcción desde 2011, agravando la escasez.
Años 90: +76.000/año
2024: ~12.000/año (-84%) Urge movilizar suelo público y crear un marco específico para el alquiler protegido.
En 2024, los precios/m² varían enormemente:
Extremadura: 779 €/m²
Baleares: 3.460 €/m² Una misma vivienda puede costar cuatro veces más según dónde estés.
¿Solución
parcial en zonas tensionadas?
Mejorar el transporte público. En MAD y BCN por ejemplo, vivir a 45 min permite acceder a viviendas hasta un 50-70% más baratas en áreas metropolitanas.
El esfuerzo medio para comprar pasó de 6,1 rentas anuales en 2008 a 5,1 en 2024. Pero es muy desigual por regiones:
Baleares: 8,4 rentas
Extremadura: 3,1
En 2007 se firmaron 499.000 hipotecas. En 2024, solo 338.300 (-32%). La caída fue drástica entre 2007 y 2013 (-82%) por la crisis y el rescate bancario. Desde 2014 hay recuperación, pero sin alcanzar niveles previos.
El importe medio de las hipotecas ha bajado:
2007: 186.700 €
2024: 156.700 € En términos reales, la caída es del 39%. Banca más prudente = menor riesgo y menor importe financiado.
La ratio préstamo/valor vivienda (LTV) también cae:
2007: 84,2%
2024: 71,3% Esto implica que se requiere más ahorro previo (hasta un 35% del precio total incluyendo impuestos).
Menos personas financian su compra:
2007: 60,7% de las viviendas
2024: 47,7% La mitad de las compras de vivienda en España se realizan "a tocateja". Muchos compradores actuales no dependen del crédito: ahorro, herencias o perfil extranjero explican el cambio.
Desapalancamiento: la deuda de los hogares pasó del 85% del PIB (2009) al 43% (2024). Una caída drástica que refuerza la idea de que no estamos en una burbuja como la de 2007.
En 2024, el 20,9% de las viviendas fueron compradas por extranjeros (vs. 7,5% en 2007). Las zonas más presionadas: Baleares (42,3%), Comunidad Valenciana (39%), Canarias (38,3%).
Extranjeros residentes vs. no residentes:
Residentes 2007: 4,4% → 12,6% (2024) No residentes 2007: 3,1% → 8,3% (2024) Ambos suben, pero los no residentes empujan más el precio en zonas turísticas como Baleares o Alicante.
En Baleares, los no residentes pasaron de representar el 7,4% al 26,9% de las compras (2007-2024). La presión es tal que no hay opción de descongestionar: la solución pasa por fiscalidad diferencial y promoción pública.
Jovenes
En 2007, los jóvenes (18–30 años) compraban el 24,6% de las viviendas. En 2024, solo el 10,4%. La caída es drástica, y NO se explica solo por el envejecimiento poblacional.
Desde 2013, la proporción de compradores jóvenes es menor a su peso poblacional. Sin ahorro previo y sin avales, la compra es inalcanzable. La brecha ha crecido hasta 3,7 puntos.
El problema de acceso a la vivienda sigue agravándose.
La tasa anual de los valores corrientes del conjunto de las viviendas se acelera algo más.
El precio corriente de la vivienda nueva se va..
Los precios de la vivienda de segunda mano
En términos reales el conjunto de las viviendas sube un 9,3% anual
La elevada y heterogénea inflación de los últimos años ha alterado significativamente la comparabilidad de los datos, aquí sería necesario incorporar la renta disponible real por hogar para un análisis más preciso
La compra de vivienda por extranjeros en España se triplica y la de jóvenes se desploma
“Es evidente que la entrada de compradores extranjeros en el mercado ha contribuido a tensionarlo”
La compra de vivienda por extranjeros en España se triplica y la de jóvenes se desploma
España tiene un problema de vivienda causado por multitud de factores. Uno de ellos nada menor es la presión que ejerce la inversión extranjera no residente el sector residencial
No hay una burbuja inmobiliaria de la vivienda en España, como en 2007, pero sí está produciendo una confluencia de factores, lo que podríamos denominar una tormenta perfecta que está generando crisis de escasez y disparando los precios. Uno de esos factores es la inversión de extranjeros en el residencial español, que se ha triplicado entre 2007 y 2024, mientras que las compras de los jóvenes entre 18 y 30 años se han desplomado, según reflejan los datos del Colegio de Notarios, analizados por el director del Centro Tecnológico del Notariado, Albert Martínez Lacambra.
https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2025-06-06/compra-vivienda-extranjeros-espana_4145526/
https://www.youtube.com/watch?v=Choylfv1qxQ
Medidas clave para jóvenes:
Avales ICO para financiar el 100% del valor
Pago diferido de impuestos (ITP, IVA) en 15 años
Impulso al alquiler protegido para generar ahorro futuro
Vivienda 2023-2025
El acceso a la vivienda se complica por el agotamiento del stock de obra nueva: 9 de cada 10 transacciones hoy son de segunda mano. La accesibilidad ha caído más de un 30% desde 2021
Los jóvenes son los más perjudicados: el 65,6% de los menores de 35 años sigue en casa de sus padres, y la emancipación se retrasa hasta los 30,2 años, dos más que la media europea
La subida de precios del alquiler es general, pero más intensa en grandes ciudades como Madrid y Barcelona (40-45% desde 2015). Otras zonas suben alrededor del 20%
¿Por qué suben los precios? Porque la demanda supera a la oferta: en la última década faltan 423.000 viviendas y para 2030 el déficit podría alcanzar 2,5 millones
El impulso demográfico (sobre todo por inmigración) y la concentración urbana presionan aún más los precios en ciudades y periferias
El suelo escaso y los altos costes de construcción, junto a la falta de mano de obra cualificada, dificultan ampliar la oferta de vivienda
El informe apuesta por políticas integrales:
- Agilizar trámites urbanísticos
- Rehabilitar vivienda
- Formación en construcción
- Incentivos fiscales
- Regulación adaptada a cada territorio
- Controlar precios es una mala idea
Por estructura de costes actual, la obra nueva sólo puede enfocarse a rango económico medio-alto.
Que el mercado inmobiliario sufra una escasez crónica de oferta es una realidad cada vez más palpable. Y pese a ello es probable que los precios empiecen a moderarse en un horizonte no muy lejano, o a registrar caídas, incluso si el déficit habitacional persistiera como parece probable. Estamos por tanto en plena burbuja, no de crédito sino de expectativas, y por tanto distinta a la que desató la crisis del ladrillo.
Esta previsión de moderación de los precios puede parecer sorprendente habida cuenta de la situación de déficit habitacional, algo que en principio genera inflación, tal y como ha ocurrido hasta ahora. Pero la contradicción no es tal, si se tiene en cuenta las especificidades del mercado residencial.
Los bienes inmobiliarios son activos que,
contrariamente a los bienes “normales” que se consumen prácticamente en
el momento de su adquisición, se pueden revalorizar en el tiempo. El
resultado es que la decisión de comprar una vivienda no depende solo de
los “fundamentales” del mercado (relación entre el precio y los ingresos
de los hogares, tipos de interés y otros factores subyacentes): también
influye la expectativa de realizar una plusvalía como consecuencia de
la subida continuada de los precios.
La proporción de compraventas de vivienda mediante hipoteca ha pasado de más del 70% antes de 2020 a dos tercios en la actualidad. Los nuevos compradores —los jóvenes entre ellos– son los que más menguan, por no disponer del capital inicial necesario
En este sentido, da la sensación de que los precios se sitúan ya claramente por encima de lo que justifican los fundamentales. Esta, que es una percepción bastante extendida, se apoya en las tendencias más recientes. En primer lugar, la compraventa al contado, es decir sin hipoteca, es un fenómeno cada vez más extendido, que se concentra en las personas que reciben una herencia o los compradores no residentes, cuyo número se ha disparado en los últimos años. Dos de cada tres transacciones proceden de hogares que se hipotecan, frente a más del 70% antes de la pandemia. Y dentro de este grupo, el que más mengua es el colectivo de los nuevos compradores, como los jóvenes, que no disponen de un capital inicial por el esfuerzo que suponen los precios en vigor.
En segundo lugar, la rentabilidad de una operación de adquisición de vivienda depende de manera creciente de la evolución de los precios, y menos del beneficio que puede suponer la puesta del bien en el mercado del alquiler. En los últimos trimestres, el efecto de las expectativas de precios alcanzó el 75% del valor de la tasa de rentabilidad esperada de la inversión en vivienda, 20 puntos más que hace un lustro. Esto es porque el coste de las nuevas compras se ha encarecido a mayor rapidez de lo que han podido subir los alquileres en términos promedios: éstos se ven constreñidos por el poder adquisitivo de las familias (además de la inercia que confiere el periodo de renovación de los contratos).
En suma, los precios se han alejado de los valores de equilibrio, de modo que una corrección es inevitable (si bien la pregunta del millón es cuándo se producirá). En esta ocasión el ajuste procederá de una vuelta a la realidad de las expectativas de mercado, y no de un hipotético pinchazo financiero: la concesión de préstamos hipotecarios está embridada por las normas impuestas tras el descalabro de la crisis financiera.
Conviene, sin embargo, anticipar la
inflexión. Pensemos en las pérdidas potenciales de ingresos para los
municipios. La situación de sobrevaloración también avala también la
recomendación de Bruselas de acelerar la construcción de vivienda
asequible, menos vulnerable a los vaivenes del mercado libre. Por otra
parte, la financiación de las nuevas promociones de vivienda libre debe
basarse en parámetros realistas y no en los precios observados. Y
naturalmente los incentivos a la demanda como los avales o la reducción
de tasas no harán más que agravar el desequilibrio. Es posible que los
precios sigan repuntando en el corto plazo, pero la burbuja se hará cada
vez más evidente.
https://blog.funcas.es/sintomas-de-burbuja-inmobiliaria/
Con los datos del Observatorio del Alquiler, INE y otras fuentes, elabora un diagnóstico de los impactos iniciales de la Ley de Vivienda
Huida de propietarios
Desde el año 2019 la oferta de alquiler se ha reducido en un 30%, especialmente tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda
Desplome de la oferta Esta caída de la oferta es más acusada en algunas Comunidades Autónomas como Cataluña, donde la oferta cae el 50%
El número de contactos por cada vivienda lista para alquilar se ha disparado de 16 en 2019 a 112 en 2025 T1. En Cataluña llega a 331 contactos, reflejando un mercado completamente saturado.
La vivienda turística no parece la causa
En Barcelona, tras restringir el alquiler vacacional, los precios siguen subiendo; y en Canarias, el análisis municipio a municipio muestra una correlación prácticamente nula entre crecimiento de la oferta turística y el alza de precios.
El artículo concluye que la crisis del alquiler es fruto de un déficit estructural de oferta y de regulaciones que han asustado a los propietarios; culpar a la vivienda turística desvía el foco de las reformas necesarias para aumentar el parque disponible y recuperar la confianza en el mercado.
Daniel Fernández Méndez
https://hesperides.edu.es/mercado-alquiler-roto-espana/?utm_source=redes_sociales&utm_medium=organico&utm_campaign=centro_ruth_richardson
La vivienda en España se encarece un 12,2 % en el primer trimestre, su mayor subida en 18 años
Regular precios del mercado no funciona
Necesitamos urgentemente un reconocimiento público de todos los promotores y defensores de las medidas en materia de vivienda de los últimos años de que sus políticas HAN FRACASADO, de que su diagnóstico era ERRÓNEO, y de que NO SON COMPETENTES para solucionar el problema.
Seguir negando el impacto de unas medidas ideológicas, erróneas, ineficaces y que contradicen la evidencia agravará sus consecuencias. La vivienda ya no es un motor de crecimiento, sino un freno estructural
https://x.com/Lentejitas/status/1931220459145642239
Con el control de precios se solucionara el problema decían....la realidad este 1 trimestre subida de un 12,2 % , la mayor en 18 años
Un problema: políticas para facilitar el acceso a la vivienda
Que los controles de alquileres reducen la oferta de vivienda, dificultando aún más el acceso a la misma, es una conclusión ampliamente respaldada por la investigación que ha analizado esta política en las ciudades donde se ha aplicado (véase la revisión de estudios en Kholodilin, 2024). Aunque, a corto plazo, la regulación de los alquileres en las zonas tensionadas puede conseguir que éstos bajen, más pronto o más tarde la oferta de viviendas en alquiler se reduce porque a los propietarios les sale más a cuenta vender o dejar las viviendas vacías. Esto genera otros problemas importantes, como el aumento de los tiempos de búsqueda y la aparición de arreglos informales —en negro. Los topes a los alquileres incluso llevan a aumentos en los alquileres de las zonas no sometidas a regulación. Todo esto agrava el problema de acceso a la vivienda, especialmente para grupos vulnerables. Por tanto, los efectos de esta política son los contrarios a los deseados. Otras entradas en este blog se han referido a la evidencia, argumentos y mejores políticas para abordar el problema de la vivienda (ver por ejemplo aquí, aquí o aquí).
El control de alquileres es un caso interesante porque es un ejemplo de política socioeconómica sobre la que existe un amplio consenso científico acerca de sus efectos globalmente negativos. Sin embargo, cuenta con un elevado respaldo popular. Por ejemplo, en el caso de España, el 75% de las personas se muestran a favor del tope de alquileres (encuesta para la Cadena Ser y el País en 2023). Esta cifra no es muy distinta de la de encuestas similares llevadas a cabo en otros países europeos (un 71% en Alemania, en 2020, y un 71% en el Reino Unido, en 2019).
Comunicar la evidencia científica sobre los efectos del control de alquileres para cambiar la percepción popular no es tarea fácil. La gente suele estar muy convencida de sus ideas, en parte porque estas a menudo reflejan preocupaciones personales, así como también diversos sesgos cognitivos, que provocan el rechazo de la información discrepante. Entonces, ¿cómo comunicar la información científica de forma que el público la acepte? Esta es la pregunta que tratamos de responder en diversos estudios que hemos publicado en los últimos años. En esta entrada resumimos lo que hemos aprendido.
¿Proporcionar formación económica soluciona el problema?
Se podría pensar que, en general, las creencias infundadas surgen y persisten porque la mayoría de las personas no tienen conocimientos de cómo funciona la economía en general, y los controles de precios en particular. ¿Qué ocurriría si se impartieran unas nociones básicas entre la población? ¿Se reduciría el apoyo a esta política? Siendo profesores de economía, en un primer trabajo (Busom, López-Mayán, Panadés, 2017) recogimos, al principio del semestre, cuáles eran las creencias de estudiantes de la asignatura "Introducción a la economía” sobre diversas cuestiones socioeconómicas, entre ellas el efecto del control de alquileres. Los controles de precios en general son parte del temario de la asignatura. Al final del semestre, volvimos a pasar el mismo cuestionario y comprobamos que el porcentaje de alumnos que pensaba que el control de alquileres permitiría aumentar el acceso a la vivienda seguía igual que al inicio. En definitiva, no se producía un aprendizaje profundo: los estudiantes eran capaces de memorizar lo suficiente para responder bien la correspondiente pregunta en un examen, pero no integraron lo aprendido para modificar sus creencias iniciales.
Indagando entre la investigación sobre creencias infundadas, comprobamos que éstas también existen entre estudiantes universitarios en relación con temas de física, matemáticas, biología, educación o psicología, y, como en economía, son difíciles de erradicar. Los resultados de este primer estudio nos impulsaron a pensar e investigar cómo se podría comunicar de manera efectiva la evidencia científica sobre la política de control de alquileres, no solo a estudiantes sino a la población general.
- https://nadaesgratis.es/admin/buscando-como-comunicar-el-conocimiento-cientifico-para-deshacer-creencias-infundadas
Hay que utilizar el pensamiento sistémico para solucionar el problema
1. Seguimos sin suficiente oferta, sin vivienda pública estructural, y con suelo mal gestionado.
2. Más vivienda accesible no se consigue bloqueando capital que entra, sino activando capacidad para construir mejor y más rápido.
En términos reales, el desacople entre la variación de los precios de la vivienda y el crecimiento de los salarios de los jóvenes es algo que acaba de empezar a despegar.
- https://x.com/Jongonzlz/status/1930943684360425731
(1) Martinez on X: "Desde mi más profundo respeto y admiración a Kiko, no sé si compro del todo el espíritu del análisis. Si te cargas Seseña y Valdeluz la R2 de esa regresión pasa básicamente a cero. Sigo más convencido de que la vivienda es un síntoma de un problema mayor. Construir por construir https://t.co/3wW85bkvpL" / X
https://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-promotores-temen-colapso-vivienda-tres-anos-precios-preven-hipotecas-70-anos-20250604132417.html
¿Burbuja?
En
términos reales los pisos siguen estando un 20% más baratos que hace 20
años, por lo que basado en esta métrica, tienen aún bastante recorrido.
- https://articulosclaves.blogspot.com/2025/05/burbuja-en-el-precio-de-la-vivienda.html
La compra de vivienda por extranjeros en España se triplica y la de jóvenes se desploma
España tiene un problema de vivienda causado por multitud de factores. Uno de ellos nada menor es la presión que ejerce la inversión extranjera no residente el sector residencial
En una conferencia en la Academia Matrinense del Notariado, Martínez Lacambra hace una radiografía granular de todos los problemas que está soportando la vivienda y que han desembocado en la actual situación de emergencia habitacional, uno de los puntos que se abordará hoy en la Conferencia de Presidentes Autonómicos, que se celebra en Barcelona. Entre ellos que en 2007 los compradores extranjeros de una vivienda eran sólo el 7,5% del total, mientras que en 2024 esta cifra se elevó al 20,9% del total de las operaciones. Por contra, en 2007 un 24% de las operaciones de compraventa en el residencial español lo protagonizaban jóvenes entre 18 y 30 años, casi una de cada cuatro transacciones, mientras que ese segmento de población bajaba a menos de la mitad, el 10,4%, diecisiete años después.
“Es evidente que la entrada de compradores extranjeros en el mercado ha contribuido a tensionarlo”, asegura Martínez Lacambra. El Índice Único Informatizado Notarial (IUIN) permite diferenciar entre extranjeros residentes y no residentes.
En el período estudiado, la tendencia al alza es evidente en los compradores extranjeros residentes, es decir, que no solamente compran la vivienda como inversión o para estancias ocasionales, sino que deciden residir en ella. En 2007 suponía un 4,4% de las compras, mientras que en el 2024 se sitúa en un 12,6%, es decir, prácticamente se triplica.
En cambio los no residentes en el 2007 ascendían a un 3,1% de las compras, llegando en el 2013 al mayor valor, un 11,6%, y situándose, en la actualidad, en un 8,3%. “Es evidente que la reducción de precios como consecuencia de la crisis atrajo a compradores extranjeros”, concluye el director del Centro Técnico del Notariado.
En algunas ciudades, la presión del inversor de fuera de España resulta determinante en el conjunto del mercado durante el período 2007-2024. Se trata de lugares como Ibiza Ciudad (35%), Alicante (33%), Palma de Mallorca (25%) o Barcelona (25%). Con valores tan altos, este grupo inversor acaba empujando al alza los precios. El mercado de la vivienda es, de facto, un mercado marginalista, en el que la última transacción marca el precio para calcular el del resto de los activos.
Como elemento mitigador, el autor propone que “los compradores no residentes, fueran o no extranjeros, deberían tener una tributación con mayor gravamen en la adquisición, y también en el ámbito de las haciendas locales con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles”, como un modo de introducir un factor corrector sobre una tendencia que distorsiona el mercado, en especial en las zonas insulares de Baleares y Canarias.
Los jóvenes, perjudicados
“En el 2007, prácticamente una de cada cuatro viviendas las compraba jóvenes, mientras que en la actualidad esta cifra se sitúa en una de cada diez viviendas, lo que supone una reducción de 14 puntos porcentuales”, advierte Martínez Lacambra.
Por ello propone: “En lo que afecta a los jóvenes, deberían plantearse facilidades en el pago de los impuestos relacionados con la compra, tales como el ITP o el IVA. De manera que no se trata de reducirlos, sino de dar la posibilidad de que lo pudieran pagar de forma diferida en 15 años para aliviar la presión en el momento de la adquisición”.
También respalda la actual política del Ministerio de Vivienda de facilitar una línea de avales ICO para la financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda, para aquellos jóvenes que no superen los 35 años y tengan familias con menores. Todo combinado con inversión en transporte público para acercar en tiempo la periferia al centro de las ciudades e incluso el restablecimiento de peajes para financiar este respaldo a las infraestructuras.
Los jóvenes necesitan ayuda: desde avales públicos hasta aplazar el pago de impuestos
El problema de la vivienda es que no basta con desplegar una política concreta, sino que hay que aplicar muchas y en muchos sitios diferentes. Como en la película “Todo a la vez y en todas partes”. Así, entre las medidas que propone Martínez Lacambra, también está el fomento de vivienda pública, como el que quiere desarrollar Salvador Illa en Cataluña.
La vivienda protegida se ha desplomado en España. El máximo planificado fue en 1995, con más de 122.000 pisos, mientras que en 2023 esta cifra justo llegaba a 12.300, una décima parte. Martínez Lacambra apunta que “hay que movilizar todo el suelo público posible para el desarrollo de viviendas de alquiler". "De hecho —continúa—, sería esencial crear un marco regulatorio propio para la vivienda protegida en régimen de alquiler en suelo público, que estableciera una normativa específica, que ajustara aspectos relacionados con la financiación, y revisara el IVA que soporta el promotor, tanto en la construcción como en el tratamiento de los derechos de superficies, ya que, son elementos que en ocasiones hacen inviables las operaciones”.
Subida de los precios
Aunque hay cierto consenso en que la situación de preburbuja en la que vivía España en 2007, dista de la actual, también lo hay en que los precios para la vivienda en propiedad se han disparado en un mercado estrangulado. En la etapa de recesión 2007-2013, la reducción del valor medio de las viviendas unifamiliares fue de un 32%, mientras que el aumento del 2013 al 2024 fue del 54%, en términos nominales y sin tener en cuenta la inflación. En 2007, el precio medio de un piso en España era de 178.900 euros, mientras que en el 2024 ese mismo precio medio llegaba a los 188.700 euros.
El estudio refleja que, excepto en la fase de burbuja, la evolución de los precios ha ido pareja a la evolución del PIB. En la fase burbuja, 1997-2006, el precio real, incluyendo inflación, subió un 117%. Después, entre 2007 y 2013, ese mismo precio cayó un 44%, porque el PIB había caído un 4,8%. Y luego el mercado residencial de compra venta volvió a recuperarse un 24%, hasta los actuales valores, que dificultan enormemente acceso a la vivienda de las clases media y media baja.
- https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2025-06-06/compra-vivienda-extranjeros-espana_4145526/
Ya son 860.000 viviendas las que serían necesarias ahora-mismo-en-ESP.
Col.legi Economistes Cat
https://t.co/MZeLL8lAca
- La relación salarios/vivienda
- La relación salarios/vivienda
- https://articulosclaves.blogspot.com/2025/06/salarios-productividad-competitividad.html
- https://brujulaeconomica.blogspot.com/2025/06/la-problematica-de-la-vivienda.html
No mejora el problema de la vivienda
"El constante encarecimiento de la vivienda no ha sido acompañado por un aumento proporcional en los ingresos familiares, afectando no solo a los sectores más vulnerables, como los jóvenes, sino también a trabajadores con ingresos medios o superiores"
El acceso a la vivienda en España, tanto en alquiler como en propiedad, es un tema recurrente en el debate público y una fuente de frustración ciudadana. El constante encarecimiento de la vivienda no ha sido acompañado por un aumento proporcional en los ingresos familiares, afectando no solo a los sectores más vulnerables, como los jóvenes, sino también a trabajadores con ingresos medios o incluso superiores. Este fenómeno contribuye significativamente a una percepción pesimista de la economía, a pesar de que los indicadores macroeconómicos del país sean positivos.
En la última década, el precio medio del alquiler en España ha aumentado más de un 50%, especialmente en grandes ciudades que han atraído más capital humano. Paralelamente, los precios de compra han experimentado una fuerte recuperación. Sin embargo, los ingresos no han seguido el mismo ritmo. El salario medio bruto anual ronda los 28.000 euros, lo que se traduce en unos 1.800 euros netos mensuales. Con un alquiler medio (60 metros cuadrados) que puede superar fácilmente los 1.000 euros mensuales en muchas capitales, el esfuerzo resultante es del 50%, que es desproporcionado y frecuentemente inasumible.
La compra de vivienda mediante hipoteca tampoco es una solución fácil. Aunque las cuotas hipotecarias pueden ser algo más bajas que un alquiler equivalente, los requisitos de entrada, como el pago del 20% del valor de la vivienda más los gastos (notaría, impuestos, tasación), hacen que esta opción esté fuera del alcance de muchas personas sin ahorros significativos. Ahora existen avales del Instituto de Crédito Oficial y otras agencias financieras regionales para esa parte no cubierta, y también ayudan unos tipos de interés (euribor) más bajos, pero de nuevo no son suficientes. Los más perjudicados son los jóvenes menores de 35 años, generando un retraso generalizado en la edad de independencia de sus padres. Este fenómeno tiene repercusiones demográficas preocupantes, como una baja tasa de natalidad y un envejecimiento de la población que compromete el futuro económico del país.
Las soluciones propuestas, hasta ahora, han sido claramente insuficientes. Se debería ampliar enormemente la oferta de vivienda tanto de compra como de alquiler. Sin embargo, lo que ha ocurrido fundamentalmente, incluida en la última Ley de Vivienda, son controles en los precios del alquiler que han llevado a la retirada de muchas viviendas de la oferta de alquiler. Aunque se empieza a reactivar el parque de vivienda pública, el gran desafío es una estrategia a largo plazo de planificación urbanística que incremente notablemente la oferta accesible sin recurrir a la especulación. Para ello, sería necesario algo comentado con frecuencia, como es un gran acuerdo nacional, como la aprobación de una nueva Ley del Suelo, que elimine algunos de los principales obstáculos para aumentar el stock de vivienda.
- https://blog.funcas.es/no-mejora-el-problema-de-la-vivienda/
Por hacer 10,000 viviendas más en un páramo de la A-42 no vamos a reducir el coste de las viviendas dentro se la M30 porque la demanda no es indiferente a las microzonas, no mira la vida en clave provincial. No caerá la demanda del centro de Barcelona por construir una mega urbanización de VPOs en Igualada.
Que construir más viviendas en el centro de Barcelona ayudaría? Sí, obvio, pero no quedan parcelas. Entonces, cuál es la solución? Los constructores en zonas menos calientes se encuentran a un problema de demanda, el coste de construcción por m2 ha subido y la gente no lo puede pagar. Se trata de estimular la demanda, habilitemos nuevos centros de actividad económica, reformemos el maldito mercado laboral, demos pues poder adquisitivo al ciudadano de Avilés.
Ampliar el derecho de vuelo, para edificar por encima de los pisos ya construidos
Una vez suben los pisos es difícil que bajen, hay un comportamiento como el oro, como más se habla de ello más se invierte especulativamente en ello. - Hay muchas personas que solo saben invertir especulando " como manada donde parece fácil", no son valientes para crear una empresa, valor y empleo -
La baja rentabilidad de la construcción lastra el mercado inmobiliario
Existe una brecha entre la baja rentabilidad de la construcción y el elevado coste del acceso a la vivienda, por diversas ineficiencias
El servicio de estudios del BBVA alerta de que la inversión no está reaccionando a la mejora de la demanda y el empleo. Pese a que las subidas de tipos puedan estar todavía jugando un papel, “la prolongación del problema parece apuntar a factores estructurales”, dice en su informe de previsiones publicado este jueves. Y señalan como una causa la escasa rentabilidad de las empresas españolas frente a las europeas: “Con los balances cerrados a 2023, mostraban los ROE (la rentabilidad sobre el capital propio) más bajos de su entorno”. Según explican los economistas de BBVA Research, esto refleja en parte un retraso de la productividad que frena la convergencia de la economía española con los países más ricos de la eurozona.
Las diferencias en rentabilidad se moderan un poco cuando se examina la rentabilidad sobre los activos (ROA), lo que indicaría que las empresas españolas se están apalancando menos. También puede haber un efecto composición por la elevada entrada de empleo inmigrante en sectores que pueden ser menos productivos. Y advierten de que esta brecha en rentabilidad es todavía mayor en el sector de la construcción comparándolo con otros países de nuestro entorno. Y lo achacan en parte a los mayores plazos para construir que sufren las empresas constructoras españolas y que empeoran mucho su rentabilidad. “Existe una brecha entre la baja rentabilidad de la construcción y el elevado coste del acceso a la vivienda”, ha indicado Rafael Doménech, economista del BBVA. Y ha añadido que “todo lo que sea agilizar permisos y plazos y mejorar la regulación eleva la productividad y ayuda a aumentar la inversión, la oferta y, por lo tanto, reducir esa brecha”.
“Alcanzar incrementos relativamente elevados y sostenidos de la productividad por ocupado es una de las tareas pendientes de la economía española.”, subrayan. Las diferencias en rentabilidad se moderan un poco cuando se examina la rentabilidad sobre los activos (ROA), lo que indicaría que las empresas españolas se están apalancando menos. También puede haber un efecto composición por la elevada entrada de empleo inmigrante en sectores que pueden ser menos productivos. Y advierten de que esta brecha en rentabilidad es todavía mayor en el sector de la construcción comparándolo con otros países de nuestro entorno.
Los expertos del banco creen que la construcción se acelerará y supondrá hasta una cuarta parte del crecimiento del PIB el año que viene. Sin embargo, las presiones sobre el mercado de la vivienda no cesarán. A la vez que crece la oferta lo hará también la demanda por la mejora de las rentas. El problema radica en que la diferencia entre el esfuerzo para alquilar y el esfuerzo para comprar sigue siendo bastante favorable a la compra: compensa comprar porque no hay suficiente oferta de alquiler. “Debería plantearse qué se ha hecho para que no aumente la oferta”, ha apuntado Jorge Sicilia, economista jefe del BBVA.
Mientras no mejore la oferta, los expertos del BBVA observan que habrá un deterioro del acceso a la vivienda en determinados segmentos de la población. Hará falta que los crecimientos elevados de la construcción se sostengan durante tiempo para ir cerrando el enorme déficit de vivienda. Según las previsiones del banco, los precios subirán un 7% este año y un 5% el que viene. Como resultado, “podemos ver un deterioro de la percepción sobre su bienestar entre estos segmentos que no pueden acceder a la vivienda”, ha declarado Miguel Cardoso, economista responsable de España.
Un crecimiento sólido
Por otra parte, el BBVA señala que el crecimiento se ralentiza, pero sigue siendo sólido. El servicio de estudios rebaja su previsión para este año del 2,8% al 2,5%. Y para el que viene del 1,8% al 1,7%. Esta cierta desaceleración se debe, por un lado, a un menor dinamismo de la demanda interna. Dos tercios de esta rebaja obedecen a la revisión que hizo el INE del tercer y cuarto trimestre del año pasado y a un menor avance de lo esperado en el primer trimestre de este año: “El consumo, tanto el privado como el público, han moderado su avance”, explica el informe. Si bien añade que la inversión en equipo, que se había quedado rezagada desde la pandemia, ha mostrado bastante vigor gracias a los recursos dedicados a la dana en Valencia y los fondos europeos.
Y el principal motor están siendo las exportaciones de servicios, que se desaceleran pero que siguen subiendo por encima del PIB: un 4,6% en el trimestre. Dentro de este capítulo destaca el gasto de los turistas extranjeros, que entre enero y mayo se disparaba un 9,1%. Además, han mejorado las exportaciones de bienes después de un año de estancamiento debido a la anticipación de los aranceles.
Hacia delante, BBVA Research espera que se vaya notando el impacto del conflicto arancelario y de la incertidumbre, que ya está condicionando las decisiones de compras e inversiones de hogares y empresas. Pero a la vez observa también diversos factores que apoyarán el crecimiento: por una parte, la caída de los precios del gas y el petróleo, que puede contribuir con 0,5 puntos más de crecimiento entre 2025 y 2026. Por otra, los anuncios de gasto en defensa e infraestructuras, que se traducirán en un tono más expansivo de la política fiscal en Europa, lo que impulsará la demanda en el continente. El BCE abrirá una pausa en la bajada de tipos. Y los sueldos podrían continuar su recuperación descontando la inflación, pues los indicadores apuntan crecimientos por encima del IPC. Según explica BBVA Research, esta recuperación de las rentas tendrá un mayor efecto en el consumo que en años anteriores porque se está produciendo más en los salarios que a través del incremento de las pensiones, que tienen una menor propensión al gasto.
A juicio de estos expertos, el empuje del turismo puede aguantar en tanto que hay espacio para continuar con el proceso de desestacionalización y en la medida en que siguen en cotas elevadas los presupuestos para visados de obras destinadas a turismo y ocio. También aumentará la inversión en vivienda residencial por la demanda y algunas de las medidas anunciadas. Y la política fiscal en España volverá a ser expansiva por dos factores: las ayudas a la dana y los planes de gasto en defensa.
Respecto a la guerra comercial, los economistas del BBVA explican que solo los anuncios de aranceles ya han provocado una apreciación significativa del euro que restará alrededor de dos puntos de crecimiento a las exportaciones españolas entre 2025 y 2026. Y esto sin incluir ningún efecto más. Además, cifran el impacto de la incertidumbre generada en 0,6 puntos menos de PIB entre 2025 y 2026. “La desaceleración prevista vendrá determinada, en un buena medida, por el cambio en la política comercial de Estados Unidos”, concluyen.
BBVA Research identifica varios cuellos de botella para el crecimiento: las limitaciones que ponen las administraciones al turismo; el elevado ahorro de los hogares que restringe el consumo, y el precio de la vivienda, que seguirá al alza por la persistencia del desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Por ahora la nueva política arancelaria está teniendo un efecto limitado en la inflación global. Repuntará en EEUU tras los aranceles y seguirá contenida en Europa. El conflicto comercial sí que se ha plasmado en una subida de la prima de riesgo de Estados Unidos y en una depreciación del dólar pese a que los aranceles deberían provocar que la moneda se apreciase. Entre otras razones, pesan la incertidumbre o los déficits fiscales estadounidenses, señalan los expertos del banco. Aunque se ha moderado, la volatilidad de los mercados sigue elevada.
En España, otro riesgo radica en los anuncios que ha hecho el Gobierno de gasto público en defensa y vivienda. Estos se han lanzado sin medidas que garanticen su financiación: “En principio la mejora del ciclo junto a la reducción de los tipos y el consenso con el que se han tomado las decisiones a nivel europeo aportan espacio para poder realizar estos gastos sin consecuencias mayores. Sin embargo, esto solo aumenta y retrasa el necesario ajuste”, recalca el informe. Y pide que se acelere la ejecución de los fondos europeos, ya que la entidad calcula que al ritmo actual quedaría cerca de un 10% de las ayudas no reembolsables sin gastar, unos 8.000 millones de euros.
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